認知症の親の家を売って
施設の入所費用に充てたい
ところが…
本やインターネットで認知症の親の家や土地を売る方法を調べてみると、難しいことが書いてあったり、色々な手続きが必要そうだということがわかり、どうすればいいかと困っていませんか？
ご両親が老人ホームなどに入所されて、家に誰も住んでいなかったとしても固定資産税は払わなければなりませんし、換気や掃除、草取りなどが定期的に必要で維持費もかかります。
また、放火や空き巣など恐ろしい事件に巻き込まれてしまい、自分だけでなく近隣の方にも迷惑がかかったり、トラブルに発展する可能性もあります。
もしあなたが
「一刻も早く親の家を売却して現金化したい」
と思っているけど、それができずに困っている状況でしたら、今からお伝えする事は、あなたのお悩みを解決する大きな一歩になるでしょう。
はじめまして、
認知症不動産売却サポートオフィス
代表の安次富(あしとみ)と申します。
私は17年間にわたって
民法や建築基準法などの複雑な法律がからんだ
不動産のトラブルを解決してきました。
私がサポートオフィスを
立ち上げた理由は単純です。
認知症の親の家や土地の売却で
悩んでいる人があまりにも多いから
私のところへご相談に来るお客様の多くが
「認知症の親の家を売って施設の入所費用に充てたい」
とお考えなのですが、
いざ売却を進めていくと…
「不動産業者に断られた」
「いくら調べても選択肢が見つからない」
と悩み、行き詰ってしまっています。
あなたもこのページを
ご覧になっているということは
もしかしたら
同じ状況なのではないでしょうか？
でも、諦めるのはまだ早いです。
今から、認知症の親が持っている不動産を売却する方法をお伝えします。
このページを読み終わった時、売却するためにやるべきことがはっきりと分かるはずです。
売却を困難にしている
２つの問題
不動産を売却する時は、司法書士が不動産の所有権を購入者に移す手続きをするのですが、その際、司法書士には売買の契約が有効であることを確認する義務があります。
具体的には、所有権を移す手続きをおこなう前に、所有者の本人確認や売却の意思確認をおこなって、契約の有効性を判断します。
もし所有者が認知症で、本人から売却の意思確認ができない場合は手続きができません。
認知症になると不動産を
売却する契約ができない
したがって、所有者(名義人)が認知症の家や土地などの不動産を売却する場合、いくら判断ができないからと言っても、子どもや兄弟などの親族が勝手に売ることはできません。
不動産を売った時すでに認知症だったことが後から判明した場合、売買契約自体が無効になります。
ただ、認知症で判断能力が落ちていると、自分に不利益な契約であってもよくわからないまま契約してしまうかもしれません。
そういったトラブルを回避するために、判断能力に支障のある方を保護、支援する制度があります。
これを成年後見(せいねんこうけん)制度といい、実際に支援する人を成年後見人(せいねんこうけんにん)といいます。
認知症になってしまったご両親名義の家や土地を売る場合は、この成年後見人を立てて代わりに契約してもらうことになります。
成年後見人を立てるには、配偶者や子供などの親族が家庭裁判所に申し立てる必要があります。その際、
「私が成年後見人になります」
「この人を成年後見人にしてください」
と、希望を出すことはできますが、最終的には家庭裁判所が適任者を選ぶので、誰になるかは分かりません。
裁判所が公開したH27年のデータによると、次のような人が成年後見人になっています。
引用元：SUUMO
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_other/ninchisho-souzoku/
このように、家族の中から選ばれることもあれば、弁護士や司法書士などの専門家の中から選ばれることもあります。
ただ、この成年後見人の制度…多くの問題の種があり、活用するのをためらう方が少なくありません。
成年後見人になる
最大のデメリット
成年後見人というのは、あくまでも本人の代理で法律行為を行ったり、日々の財産管理を行うのがメインの仕事です。
「家が売れたら終わり」ではありません。
通帳記入による預貯金の入出金チェックや公共料金の支払い、税金の申告や納税、医療や介護サービスの契約、定期的な家庭裁判所への報告…
こういった仕事が10年、20年…原則として本人の病状が回復するか、亡くなるまで続きます。
親が長生きしてくれるのは嬉しいことだと思いますが、その一方で生きている間は成年後見人という役目を背負い、面倒に感じてしまうかもしれない様々な仕事をし続けなければならないのです。
専門家が選ばれると
毎月報酬を払うことに…
実際は弁護士や司法書士と言った専門家が選ばれることが多く、報酬は月２万～５万円程度、年間にすると24～60万円程度です。そして、この報酬は親が亡くなるまで続きます。
縁起でもないお話ですが、仮に10年後に亡くなると仮定した場合、240～600万円もの負担になります。
それだけではありません。
家を売るとその報酬として
数十万、数百万円も取られます
専門家が成年後見人になると、とにかくお金がかかるのです。
最近では成年後見人による財産の横領事件も問題になっています。
このように、成年後見人をつけるということは
負担を背負い続けるか
お金を払い続けるか
自分や親族が選ばれても、専門家が選ばれても、どちらに転んでもあなたやご親族の生活に支障が出てしまうのです。
「親のために家を売りたいだけなのに、どうして私がこんなに苦労しないといけないの？」
親族の誰か一人に負担が集中すると、親族間のトラブルに発展するかもしれません。将来相続も発生するでしょうし、関係が悪化したまま親が亡くなってしまうと問題がドロ沼化する恐れもあります。
そして…
ここまで言っておいてお伝えしにくいのですが、認知症の方がお住まいのご自宅を売却する場合、乗り越えなければならないものがもう一つあります。
成年後見人を立てても
絶対に売却できるとは限らない
成年後見人であっても、ご自宅を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要となります。そして許可するかどうかを決める際、家庭裁判所は認知症になってしまった方の財産の維持を重要視します。
・親が将来自宅に帰る可能性は本当に０％なのか？
・売却価格は適正なのか？
・どうしても売却しなければいけない事情があるのか？
こういった『自宅の売却の必要性』を家庭裁判所に理解してもらう為に、手間と時間がかかってしまう事はよくあります。
「固定資産税を払うのがもったいない」
くらいの理由では、売却の許可は下りないでしょう。
家庭裁判所に許可されなければ
全てが水の泡…
これが認知症になった親の自宅を売却する上での、もう一つの問題です。
成年後見人の申し立て、売却の許可を得るための申し立て、どちらもたくさんの書類を揃えたり、たくさんの人を巻き込んだりする必要があります。
そこまでしたのにも関わらず売却の許可が下りなかったら、落胆と同時にやり場のない怒りがこみ上げてきて、認知症になった親を恨むことさえしかねません…。
「安次富(あしとみ)さん、じゃあどうすればいいんですか？」
「本当に売却できるんでしょうか…？」
はい、諦めるのは早いです。
認知症になっても
売れる可能性は残っています
認知症といってもその程度は様々です。
日によっても天気や時間帯によっても状態は変わります。
実際、認知症の判断基準にはあいまいなところがあり、加齢によって脳の機能が低下しただけなのか認知症なのか判断が難しいです。
重度の認知症でも売却が
正式に認められました
平成21年11月10日、東京地方裁判所で中等度～重度の認知症の方が行った不動産の売却を「有効」とする判決が出ました。
この判決は、認知症＝売却ができないというわけではなく、認知症の程度によっては売却が可能であることを裁判所が正式に認めたことを意味しています。
認知症の方が行った不動産売却が裁判所で有効と判断された例は他にもあります。
本当に売れないのか
実績に基づいて判断いたします
そこで当サポートオフィスでは、本当は売却できる状態なのに「できない」と言われてしまい、
・相続が発生するまで待つ
・空き家の状態で放置する
など、不本意な選択をしてしまう方を減らす活動をしております。
認知症に精通した司法書士と連携を取り、これまで解決してきた実績をもとに判断して売却のサポートいたします。
具体的には、以下のポイントをおさえ、後々トラブルが起こらないよう細心の注意を払って進めていきます。
①認知症に精通した司法書士との面談を行う
②売却代金は本人の老後の生活資金や施設への入所費用として使うことを誓約する
③推定相続人全員が売却に同意する
※提出をお願いする書類
①本人の出生から現在までに戸籍謄本（推定相続の確認のため）
②後見人登記がされていないことの証明書
③関係者全員の印鑑登録証明書
これらをふまえて売却が可能と判断出来る場合に限り、当社で買い取らせて頂く前提でお話を進めさせて頂きます。
普段取り扱わないような書類や専門用語がたくさん出てきますが、ひとつひとつ丁寧にご説明いたしますので、どうかご安心ください。
売却に必要な書類作成や
手続きは全てお任せください
通常の契約では売る側が不動産に関する
重要な情報を全て整理して資料を作り
買い手に説明する必要があります。
ですが、弊社の買取ならそれが不要です。
不動産のことは弊社が調査いたしますし
手続きに必要な書類の作成も
全てこちらで行います。
書類の不備や重要な事項の説明不足で
トラブルに発展することもありませんので
ご安心ください。
もちろん、
あとから建物の欠陥が発覚しても
責任を負う必要はありません
不動産屋の仲介で売った場合は
契約不適合責任が発生します。
これは売却後、一定期間中に
隠れた欠陥が見つかった場合、
売り手が修復しなければならない
というものです。
面倒なトラブルにつながったり
多額の賠償金を請求されることもあります。
しかし、
買取の場合は
弊社が自分達で必要な調査をして
欠陥を把握したうえで
購入させていただきます。
あとから建物の欠陥が発覚した場合
それは弊社の調査不足です。
その責任をあなたに押し付けるようなことは
いたしませんので、ご安心ください。
今どんな状態でも
そのまま売れます
お荷物がそのまま残されていても
電気が付かないところがあっても
壊れていて動かない機械が放置されていても
壁や屋根に痛んでいる箇所があっても
お隣さんと土地の境界がはっきりしていなくても
老朽化が進んでいても…
『今のまま』で売ることができます。
弊社ではこれまで様々な状態の不動産を
取り扱ってまいりました。
あらゆる状態に対応できますので
あなたに片付けや修理などの
お手間を取らせることはありません。
でも、安く買い叩かれないか
心配です…
はい、そのご心配は
とてもよく分かります。
売る選択肢が他に無いと
買う側が有利に交渉を進められますし
そもそも
「いくらが妥当なのか？」
を見極めるのも難しいですよね。
所有者の方が認知症になってしまった不動産は
「売れない」といっても不動産自体に
何か問題があるわけではありません。
室内で自殺や殺人があった
いわゆる事故物件の
「売れない」とは違います。
弊社で購入させていただいた後
今のニーズに合わせたリフォームなどを
行うことで不動産の価値が高まり、
お住まいを必要としている方に
正当な価格で購入して頂くことができます。
そのため、無理に安く買い叩かなくても
事業として成り立ちますし、
買取価格の根拠も
ご説明いたしますので
どうかご安心ください。
それに、
不動産屋に仲介をお願いした場合にかかる
仲介手数料（売却価格の３％＋６万円＋消費税）
もかかりませんので、手元に残るお金が
減ることもありません。
買取のメリットをまとめます
買取サービスご利用の流れ
１．無料査定／無料相談のお申込み
本ページのお問い合わせフォームかお電話でお申込みください。少しでも早く売りたい場合は『無料査定』をご活用ください。「こんな状況なんだけど売れるの？」「よくわからないことがあるので教えてほしい」といったご質問・ご相談は『無料相談』をご活用ください。
２．物件調査、状況確認
まず、売却をご検討されている背景や関係者の方のご意向などを伺います。その後、不動産に関する書類をご提供いただき、まずは机上査定額を提示いたします（メールまたはレポートを提出）
その後、お話を具体的に進める段階になりましたら、不動産の状態を確認させて頂きます。併せて認知症のご本人様とお会いさせていただき、状態を確認させていただきます。
３．買取金額のご提示
調査の結果をふまえて買取価格をご提案させていただきます。
４．ご契約
買取価格にご納得いただければご契約となります。弊社のほうで契約に必要な書類をご用意・ご説明いたします。問題が無ければご署名・ご捺印をしていただき、ご契約成立となります。
５．売却代金の受取
ご契約後は速やかに手続きにうつり、ご指定口座へ売却代金が着金するまでスムーズに進行させていただきます。
査定・ご相談は無料です
査定や相談をしたからといって、必ず買取サービスを利用しなければいけないということはございません。
もしこれまで不動産を売ったご経験が無ければ、色々と分からない事やご不安もあるかと存じます。
しかも、この度は認知症という状況も加わっておりますので、通常の不動産の売却よりも複雑なお話になることが予想されます。
これまでご相談を頂いた中にも、難しい状況に置かれてしまっている方が大勢いらっしゃいました。
その一部をご紹介すると…
母は66歳です。アルツハイマーを3年前ほどに発症したので、現在自宅を出て娘の私の所に身を寄せています。母名義の自宅を売却できるよう家族信託をしようと司法書士と打ち合わせてきましたが、認知症中程度と診断されてしまったため、家族信託契約ができず、成年後見制度しか手がないと言われてしまいました。最低でも土地売買だけをしたいけれども、成年後見制度は避けたいです。何か良い方法はないでしょうか？
父がアルツハイマーでグループホームに入所しています。父の所有する家が２年ほど空き家になりましたが、離れて暮らしている一人娘の私ではもう管理しきれなくなりました。家も老朽化しており、荷物も撤去できず、また介護費用も不足しはじめており、賃貸に出そうにも設備等を整備する費用もありません。売却することもできず、困り果てております。
父は認知症のため、昨年施設に入所いたしました。母はすでに亡くなっています。実家をこのままにしておいても管理も大変ですし、固定資産税等の負担も大きいです。空き家になった家を売って、できれば今いる施設より、もう少し私たち子どもが通いやすく、より良い施設に移れたらと考えているのですが、不動産業者に相談したら断られて困っています。
このように、専門家のサポートなしに売却のお話を進めるのは難しいお話ばかりです。
認知症の方の不動産売却は判断を間違えると単に「不動産を売る」という話だけでは終わらず、成年後見制度や相続の問題など、あなたやご親族の今後に大きな影響を与えうる事態に発展する恐れがあります。
ただ、この問題を解決するには認知症や相続、不動産に関する幅広い専門知識が必要になりますので、『誰に相談するか』がきわめて重要になってきます。
しっかりとした手順を踏まずに
契約を進める業者にご注意下さい
認知症不動産買取サービスの目的は
判断能力の無い方の不動産を
「勝手に売ってしまおう」
というものではありません。
勝手に契約をして
後から「契約は無効だ」と裁判になったら
契約は無効になります。
「バレなければ良い」
という話では決してありません。
ですので、
悪意があるかどうかに関わらず
認知症の方の状態や
関係者の方のご状況によっては
どうしてもお話を進められない場合がある
ということだけは
あらかじめご了承ください。
あなたとご両親のより良い暮らしの実現に
貢献できることを心より願っております。
よくあるご質問
Q.違法じゃないんですか？
A.はい、もちろん法律に抵触するようなことは行っておりません。
まず、認知症の方が契約をすること自体にそもそも違法性はなく「認知症によって行為能力(契約などの法律行為を行う能力)が無くなった方」が行った契約は無効になる、というお話です。
ここで問題になるのが、どの程度まで記憶力や判断力が損なわれると行為能力が無くなるのか？（契約が無効になるのか）という点ですが、これについては裁判所の判断も分かれています。
中等度～重度の認知症の方が行った不動産の売却を「有効」とする判決が出たこともあり、認知症が疑われる方の契約は有効か無効かの判断が難しいです。
こういった現状をふまえて、本来は契約できる状態なのにできないと言われてしまった方をご支援するのが当サービスです。
認知症に精通した司法書士とタッグを組んで、法律に基づいて進めてまいります。
決して、違法行為をバレないようにやるというようなお話ではありませんので、どうかご安心ください。
Q.土地だけでも売れますか？
A.はい、購入させていただきます。
ただし、登記簿上の地目が農地（田・畑）や山林、家が建てられない土地は買取ができない場合がございます。まずは一度お問い合わせください。
Q.要介護認定を受けているのですが、売れますか？
A.はい、購入させていただきます。
要介護認定と認知症判定は異なるため、要介護認定を受けているからといって売買契約に必要な判断力が欠如しているということではございません。
【要介護認定とは】
介護保険サービスの利用希望者に対して
「どのような介護が、どの程度必要か」
を判定するためのものです。
寝たきりで介護が必要な場合でも意識はしっかりしている方もおられます。その場合は体が不自由なため介護認定を受けることが可能です。
したがって、ご本人の状態にもよりますが、売却できる可能性はまだ残っています。
Q.他で断られたのですが、売れますか？
A.はい、認知症の程度によっては買い取らせていただきます。
弊社では認知症に精通した司法書士とタッグを組んで判断をしております。
他で断られた場合でも、ぜひ一度ご相談ください。
Q.何かトラブルになることはないですか？
A.累計500件以上のご相談に対応してまいりましたが、これまでトラブルに発展したことは一度もございません。
弊社は民法や建築基準法をはじめ、成年後見制度や不動産の売買に関わる法律に精通しており、全て法律にのっとってお話を進めていきます。
認知症に精通した司法書士にも確認を取りながら進めますので、ご安心ください。
Q.不動産を売るのが初めてでよく分からないのですが、大丈夫ですか？
A.はい、ご安心ください。
全ての書類や手続きはこちらでご用意いたしますし、ひとつひとつの目的や意味のご説明も確実に行います。もし役所などで取得していただく資料がある場合はご案内いたします。また、売却後にかかる税金などは提携の税理士とサポートいたします。売却するにあたっては普段聞きなれない用語がたくさん出てくるかと存じますので、ご不明な点がございましたら遠慮なくどんな些細な事でもお聞きください。
Q.売れなくても相談料は取られるんですか？
A.弊社で買い取れなかった場合でも相談料などは頂きません。
お気軽にご相談ください。実際に売却のお話が進んで、役所などで必要な書類を取得する場合の費用や、調査にかかる交通費などはご負担頂くことがございます。
ご負担が発生する場合は事前にご相談いたしますのでご安心ください。
Q.室内が汚れていますが、リフォーム工事やクリーニングはしなければなりませんか？
A.必要ありません。
弊社で買い取らせていただいた後に行いますので、現状のままで構いません。
Q.内密に売りたいのですが、大丈夫ですか？
A.はい、大丈夫です。
不動産屋の仲介とは異なり、販売のために情報を公開する必要がありませんし、弊社以外の人間が室内を見に来ることもございません。内密に売ることが可能です。
会社概要
| 事務所名 | 認知症不動産売却サポートオフィス |
| 運営会社名 | レアルコンサルティング株式会社 |
| 代表取締役 | 安次富 勝成（あしとみ かつなり） |
| 住所 | 〒１６０－００２３ 東京都新宿区西新宿１－３－１３ ZenkenPlazaⅡ ７Ｆ |
| 電話番号 | 0120-24-0783 |
| ＦＡＸ | 03-6911-3938 |
| 設立 | 2010年5月 |
| 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣（２）8733号 |
| 事業内容 | 不動産に関する諸問題の解決 相続の生前対策・相続後対策 相続・贈与に関する事柄 |
都営地下鉄大江戸線[新宿西口駅] D4出口 徒歩1分
JR各線[新宿駅] 西口B16出口 徒歩3分
都営新宿線・京王新線・小田急線[新宿駅] 徒歩5分
東京メトロ丸の内線[新宿駅] 徒歩5分
西武新宿線[西武新宿駅] 徒歩5分
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