認知症の親の家を売る方法

認知症の親の家を売って
施設の入所費用に充てたい

ところが…

本やインターネットで認知症の親の家や土地を売る方法を調べてみると、難しいことが書いてあったり、色々な手続きが必要そうだということがわかり、どうすればいいかと困っていませんか？

ご両親が老人ホームなどに入所されて、家に誰も住んでいなかったとしても固定資産税は払わなければなりませんし、換気や掃除、草取りなどが定期的に必要で維持費もかかります。

また、放火や空き巣など恐ろしい事件に巻き込まれてしまい、自分だけでなく近隣の方にも迷惑がかかったり、トラブルに発展する可能性もあります。

もしあなたが

「一刻も早く親の家を売却して現金化したい」

と思っているけど、それができずに困っている状況でしたら、今からお伝えする事は、あなたのお悩みを解決する大きな一歩になるでしょう。

はじめまして、
認知症不動産売却サポートオフィス
代表の安次富(あしとみ)と申します。

今から、認知症の親が持っている不動産を売却する方法をお伝えします。

このお手紙を読み終わった時、売却するためにやるべきことがはっきりと分かるはずです。

売却を困難にしている
２つの問題

認知症などで判断能力の低下した方が所有者(名義人)になっている家や土地などの不動産を売却する場合、いくら判断ができないからと言っても、子どもや兄弟などの親族が勝手に売ることはできません。

不動産を売却する時は、司法書士が不動産の所有権を購入者に移す手続きをするのですが、その際、司法書士には売買の契約が有効であることを確認する義務があります。

具体的には、所有権を移す手続きをおこなう前に、所有者の本人確認や売却の意思確認をおこなって、契約の有効性を判断します。

認知症になると不動産を
売却する契約ができない

所有者が認知症で、本人から売却の意思確認ができない場合は手続きができません。
なぜなら、不動産を売った時すでに認知症だったことが後から判明した場合、売買契約自体が無効になるだけでなく、司法書士がその責任を問われるからです。

それに、認知症で判断能力が落ちていると、自分に不利益な契約であってもよくわからないまま契約してしまうかもしれません。

そういったトラブルを回避するために、判断能力に支障のある方を保護、支援する制度があります。

これを成年後見(せいねんこうけん)制度といい、実際に支援する人を成年後見人(せいねんこうけんにん)といいます。

認知症になってしまったご両親名義の家や土地を売る場合は、この成年後見人を立てて代わりに契約してもらうことになります。

成年後見人を立てるには、配偶者や子供などの親族が家庭裁判所に申し立てる必要があります。その際、

「私が成年後見人になります」
「この人を成年後見人にしてください」

と、希望を出すことはできますが、最終的には家庭裁判所が適任者を選ぶので、誰になるかは分かりません。

裁判所が公開したH27年のデータによると、次のような人が成年後見人になっています。

引用元：SUUMO
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_other/ninchisho-souzoku/

このように、家族の中から選ばれることもあれば、弁護士や司法書士などの専門家の中から選ばれることもあります。

ただ、この成年後見人の制度…多くの問題の種があり、活用するのをためらう方が少なくありません。

成年後見人になる
最大のデメリット

成年後見人というのは、あくまでも本人の代理で法律行為を行ったり、日々の財産管理を行うのがメインの仕事です。

「家が売れたら終わり」ではありません

通帳記入による預貯金の入出金チェックや公共料金の支払い、税金の申告や納税、医療や介護サービスの契約、定期的な家庭裁判所への報告…

こういった仕事が10年、20年…原則として本人の病状が回復するか、亡くなるまで続きます。

親が長生きしてくれるのは嬉しいことだと思いますが、その一方で生きている間は成年後見人という役目を背負い、面倒に感じてしまうかもしれない様々な仕事をし続けなければならないのです。

専門家が選ばれると
毎月報酬を払うことに…

実際は弁護士や司法書士と言った専門家が選ばれることが多く、報酬は月２万～５万円程度、年間にすると24～60万円程度です。そして、この報酬は親が亡くなるまで続きます。

縁起でもないお話ですが、仮に10年後に亡くなると仮定した場合、240～600万円もの負担になります。

それだけではありません。

家を売るとその報酬として
数十万、数百万円も取られます

専門家が成年後見人になると、とにかくお金がかかるのです。

また、最近では成年後見人による財産の横領事件も問題になっています。

弁護士や司法書士とは言え、赤の他人が家族の中に入ってくることになります。そのうえで親の財産を勝手に使い込まれたら絶対に許せませんよね。

そう、成年後見人をつけるということは

負担を背負い続けるか
お金を払い続けるか

自分や親族が選ばれても、専門家が選ばれても、どちらに転んでもあなたやご親族の生活に支障が出てしまうのです。

「親のために家を売りたいだけなのに、どうして私がこんなに苦労しないといけないの？」

親族の誰か一人に負担が集中すると、親族間のトラブルに発展するかもしれません。将来相続も発生するでしょうし、関係が悪化したまま親が亡くなってしまうと問題がドロ沼化する恐れもあります。

そして…

ここまで言っておいてお伝えしにくいのですが、認知症の方がお住まいのご自宅を売却する場合、乗り越えなければならないものがもう一つあります。

成年後見人を立てたからといって
絶対に売却できるとは限らない

成年後見人であっても、ご自宅を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要となります。そして許可するかどうかを決める際、家庭裁判所は認知症になってしまった方の財産の維持を重要視します。

・親が将来自宅に帰る可能性は本当に０％なのか？
・売却価格は適正なのか？
・どうしても売却しなければいけない事情があるのか？

こういった『自宅の売却の必要性』を家庭裁判所に理解してもらう為に、手間と時間がかかってしまう事はよくあります。

「固定資産税を払うのがもったいない」

くらいの理由では、売却の許可は下りないでしょう。

家庭裁判所に許可されなければ
全てが水の泡…

これが認知症になった親の自宅を売却する上での、もう一つの問題です。

成年後見人の申し立て、売却の許可を得るための申し立て、どちらもたくさんの書類を揃えたり、たくさんの人を巻き込んだりする必要があります。

そこまでしたのにも関わらず売却の許可が下りなかったら、落胆と同時にやり場のない怒りがこみ上げてきて、認知症になった親を恨むことさえしかねません…。

「安次富(あしとみ)さん、じゃあどうすればいいんですか？」
「本当に売却できるんでしょうか…？」

はい、諦めるのは早いです。

まだ、成年後見制度を使わずに
売れる可能性は残っています

認知症といってもその程度は様々です。
日によっても天気や時間帯によっても状態は変わります。

実際、認知症の判断基準にはあいまいなところがあり、加齢によって脳の機能が低下しただけなのか認知症なのか判断が難しいです。

そういった中で、司法書士は契約時に所有者の本人確認や売却の意思確認をおこなって、契約の有効性を判断しなければなりません。

繰り返しになりますが、不動産を売った時すでに認知症だったことが後から判明した場合、司法書士がその責任を問われてしまいます。

司法書士が不動産の売買契約に関わって得られる報酬は10万円前後です。
そのためにわざわざ資格をはく奪されるような危険をおかしたくないというのもわかる気がします…

ですので、司法書士の中には認知症と聞いただけで断る方もいらっしゃいます。

つまり、あなたの身近な司法書士に相談して断られたとしても実際はまだ契約できる状態かもしれないのです。

本当に契約できないのか
実績に基づいて判断いたします

当サポートオフィスではこのような、本当は契約できる状態なのに「できない」と言われてしまい不本意な選択をしてしまう方を減らすための活動をしております。

具体的には、認知症に精通した司法書士と連携を取り、これまで解決してきた実績をもとに判断して売却のサポートをしております。

当サポートオフィスを始めてからすでに２年が経ちますが、サポート開始当初より北は北海道、南は沖縄まで、全国からご相談が寄せられています。中には、非常に難しい状況に置かれてしまっている方もいらっしゃいました。

その一部をご紹介すると…

母は66歳です。アルツハイマーを3年前ほどに発症したので、現在自宅を出て娘の私の所に身を寄せています。母名義の自宅を売却できるよう家族信託をしようと司法書士と打ち合わせてきましたが、認知症中程度と診断されてしまったため、家族信託契約ができず、成年後見制度しか手がないと言われてしまいました。最低でも土地売買だけをしたいけれども、成年後見制度は避けたいです。何か良い方法はないでしょうか？

父がアルツハイマーでグループホームに入所しています。父の所有する家が２年ほど空き家になりましたが、離れて暮らしている一人娘の私ではもう管理しきれなくなりました。家も老朽化しており、荷物も撤去できず、また介護費用も不足しはじめており、賃貸に出そうにも設備等を整備する費用もありません。売却することもできず、困り果てております。

父は認知症のため、昨年施設に入所いたしました。母はすでに亡くなっています。実家をこのままにしておいても管理も大変ですし、固定資産税等の負担も大きいです。空き家になった家を売って、できれば今いる施設より、もう少し私たち子どもが通いやすく、より良い施設に移れたらと考えているのですが、不動産業者に相談したら断られて困っています。

このように、専門家のサポートなしに売却のお話を進めるのは難しいお話ばかりです。

認知症の方の不動産売却は判断を間違えると単に「不動産を売る」という話だけでは終わらず、成年後見制度や相続の問題など、あなたやご親族の今後に大きな影響を与えうる事態に発展する恐れがあります。

司法書士の中には認知症や相続、不動産に関しては専門知識の無い方もいらっしゃいますので、『誰に相談するか』がきわめて重要になってきます。

ご相談は無料です

もしこれまで不動産を売ったご経験が無ければ、色々と分からない事やご不安もあるかと存じます。

しかも、この度は認知症という状況も加わっておりますので、通常の不動産の売却よりも複雑なお話になることが予想されます。

当サポートオフィスには成年後見制度が定められた民法や不動産売買に関連する法律に精通している不動産のプロと認知症に精通した司法書士がおります。

認知症が疑われるご本人様の状態により通常の売買契約で必ず売れるという保証はできませんが、他のどこよりも的確な判断を行えるという点については間違いないと自信を持っております。

どうか遠慮などならさずに、この機会にご相談ください。ご連絡をお待ちしております。

ご相談の流れ

１．ご相談受付（無料）

お電話から

今のご状況を伺いながら、解決策を検討するために必要な事をお尋ねしたり、ご提供をお願いしたい資料をお伝えいたします。

フォームから

受付から３営業日以内に、ご希望の連絡方法（メールかお電話）にて、今のご状況を伺い、解決策を検討するために必要な事をお尋ねしたり、ご提供をお願いしたい資料をお伝えいたします。

２．アドバイスや解決策のご提示（無料）

必要な情報が揃いましたら、アドバイスや解決策をご提示いたします。
別途費用がかかる取り組みにつきましては、料金についてもご案内させていただきます。

３．売却サポートのお申込み

ご提案した解決策に取り組む場合は、サポートのお申込みをしていただきます。
解決策の内容によっては、不動産に詳しい弁護士や司法書士などの専門家をご紹介させていただくこともございます。

４．サポート開始

ご依頼を頂きましたらすぐに売却の実現に向けて動き出します。
必要に応じて認知症を熟知した司法書士と連携しながら、関係者との調整や売却活動、それらに伴う各種手続きを行っていきます。

着手後はこまめに連絡を取り合い、進行状況を適宜ご報告いたしますのでご安心ください。

私がお話を伺います

安次富勝成（あしとみかつなり）

認知症不動産売却サポートオフィス　代表
レアルコンサルティング株式会社　代表取締役

【主な保有資格】
・宅地建物取引士
・公認不動産コンサルティングマスター
・相続アドバイザー協議会認定上級アドバイザー
・相続コンサルティングマスター
・米国認定不動産投資顧問（CCIM）
・法務大臣認証ADR調停人
※不動産が絡む揉め事を裁判せずに解決する専門家

こんにちは、認知症不動産売却サポートオフィス代表の安次富(あしとみ)と申します。

私は普段、相続の問題解決をお手伝いすることが多いのですが、関係者の中に認知症の方がいて、解決が困難になるケースを数多く見てきました。問題が起きてからではなく、認知症の疑いが見られた段階で適切な手続きを行い、問題を未然に防ぐお手伝いがしたいと思い、このホームページを開設しました。

繰り返しになりますが、認知症の方の不動産売却は判断を間違えると、単に「不動産を売る」という話だけでは終わりません。成年後見制度や相続の問題など、あなたやご親族の今後の人生に多大な影響を与えてしまう恐れがあります。

認知症に関わる問題は早ければ早いほど選択肢が増え、解決できる可能性が高くなります。しかし、このページでお伝えしたことを知らないままご両親の認知症が進んでしまうと「あの時にもっと調べておけばよかった…」と、後悔してもしきれないほど悪い状況に陥ってしまうかもしれません。ぜひこの機会に専門家にお話を聞いてみてはいかかでしょうか。

事務所名	認知症不動産売却サポートオフィス
運営会社名	レアルコンサルティング株式会社
代表取締役	安次富勝成（あしとみかつなり）
住所	〒１６０－００２３東京都新宿区西新宿１－３－１３ ZenkenPlazaⅡ ７Ｆ
電話番号	03-6911-3935
ＦＡＸ	03-6911-3938
設立	2010年5月
宅地建物取引業免許	国土交通大臣（１）8733号
事業内容	不動産に関する諸問題の解決相続の生前対策・相続後対策相続・贈与に関する事柄